城鄉(xiāng)建設(shè)委員會裝飾
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什么是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤？
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤（以下簡稱掛鉤）是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)（以下簡稱項目區(qū)），通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。
物業(yè)管理委員會業(yè)主委員會有什么區(qū)別
1，物業(yè)管理委員會，是管理裝修，及其小區(qū)建筑，園林保護管理 ??2 ??業(yè)主委員會，是住戶相應(yīng)成立的一個組織，組織活動，及其一些小事情， ??大部分小區(qū) ??物業(yè)管理和業(yè)主委員會是一體的，北方城市，是單獨的
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤利弊有哪些
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊(即拆舊地塊)和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊(即建新地塊)等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)(以下簡稱項目區(qū))，通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實現(xiàn)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，質(zhì)量不降低，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是*推出的支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。掛鉤政策的優(yōu)勢??1．規(guī)范我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，調(diào)控土地和人口城鎮(zhèn)化的過程?2．有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推動社會主義新農(nóng)村建設(shè)?3．優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用集約度4．縮減農(nóng)村建設(shè)用地，為地方經(jīng)濟和城鎮(zhèn)建設(shè)爭取到發(fā)展空間，掛鉤政策中存在的問題和隱患??1．過分追求建設(shè)用地指標(biāo)，忽略了優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、提高耕地質(zhì)量等工作?2．整理出來的耕地質(zhì)量存在問題，?3．性質(zhì)不同的兩個區(qū)域在一起，產(chǎn)生利益的偏向?4．城市擴張的外部性仍然留在農(nóng)村5．農(nóng)民和農(nóng)村的權(quán)益得不到保障?由于掛鉤項目通常是跨區(qū)域項目，必須依靠*強力的行政手段來支持才能順利完成。然而在中國的現(xiàn)實條件下，比較容易忽視民眾的意愿。
請問端州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在哪？
你好，端州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局地址：肇慶市和平路43號。主要職責(zé)： （一）貫徹執(zhí)行*和省有關(guān)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的法律法規(guī)和方針政策，組織起草、擬訂有關(guān)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)地方性的規(guī)范性文件，組織編制住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的相關(guān)規(guī)劃，制訂年度指導(dǎo)性計劃并指導(dǎo)和監(jiān)督實施。對城鄉(xiāng)建設(shè)、工程建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、勘察設(shè)計咨詢業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理。 （二）承擔(dān)推進(jìn)住房改革與發(fā)展和保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房的責(zé)任。指導(dǎo)全市城鎮(zhèn)住房制度改革工作，會同有關(guān)部門做好市級財政廉租住房保障資金安排并監(jiān)督各地組織實施。 （三）承擔(dān)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場的責(zé)任。擬訂全市住房和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；負(fù)責(zé)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)和發(fā)證工作，負(fù)責(zé)商品房預(yù)售和商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，指導(dǎo)各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作。 （四）負(fù)責(zé)房屋權(quán)屬登記發(fā)證、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；負(fù)責(zé)城市房屋拆遷的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)房屋安全鑒定、修繕、測繪、租賃、房屋白蟻*的監(jiān)督和管理；負(fù)責(zé)私房政策的落實和房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的調(diào)解；指導(dǎo)房地產(chǎn)價格評估與經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理、房屋交易并進(jìn)行監(jiān)督管理。 （五）負(fù)責(zé)全市*級、省級風(fēng)景名勝區(qū)監(jiān)督管理和相關(guān)的審核報批工作；參與歷史文化名城及歷史文化街區(qū)保護的監(jiān)督管理工作；參與城市總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的審查報批及監(jiān)督；參與重點工程建設(shè)項目和市城區(qū)重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的協(xié)調(diào)、檢查、督促工作。 （六）監(jiān)督管理建筑市場，規(guī)范建筑市場各方主體行為。指導(dǎo)全市工程建設(shè)、建筑業(yè)的行業(yè)改革發(fā)展；指導(dǎo)和監(jiān)督管理建筑市場準(zhǔn)入、工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)、建設(shè)工程監(jiān)理、建設(shè)工程造價；擬訂工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)、建設(shè)工程施工、建設(shè)工程監(jiān)理、建設(shè)工程造價管理和相關(guān)社會中介組織管理的規(guī)定并監(jiān)督實施；貫徹執(zhí)行*和省建設(shè)工程定額及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等；監(jiān)督指導(dǎo)各類工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的實施。 （七）承擔(dān)建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)管的責(zé)任。負(fù)責(zé)全市建筑工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)工作的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，指導(dǎo)編制建筑工程質(zhì)量安全事故應(yīng)急救援預(yù)案，組織或參與重大建筑工程質(zhì)量安全事故調(diào)查和處理。 （八）負(fù)責(zé)推進(jìn)工程勘察設(shè)計業(yè)的改革發(fā)展。負(fù)責(zé)全市建設(shè)工程勘察、設(shè)計活動的監(jiān)督管理；審查大中型工程項目初步設(shè)計；負(fù)責(zé)對施工圖審查工作實施監(jiān)督管理；貫徹執(zhí)行各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、城市市政設(shè)施等建設(shè)工程抗震設(shè)計規(guī)范；指導(dǎo)城市地下空間的開發(fā)和利用。 （九）負(fù)責(zé)推進(jìn)建筑節(jié)能減排和行業(yè)科技發(fā)展。負(fù)責(zé)組織建設(shè)科技項目研究開發(fā)，指導(dǎo)建設(shè)科技成果轉(zhuǎn)化推廣；指導(dǎo)開展墻體材料革新、發(fā)展散裝水泥和商品混凝土的管理工作；落實行業(yè)注冊執(zhí)業(yè)資格管理的有關(guān)工作；指導(dǎo)建設(shè)職業(yè)技能培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)、繼續(xù)教育工作。 （十）開展住房和城鄉(xiāng)建設(shè)方面的對外經(jīng)濟技術(shù)交流與合作。 （十一）承辦市**和上級業(yè)務(wù)主管部門交辦的其他事項。 希望我的回答能夠幫助到你。
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛有什么利弊嗎？
1．規(guī)范我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，調(diào)控土地和人口城鎮(zhèn)化的過程 ?? ?? ??目前，我國正處于城鎮(zhèn)化的高峰期，容易出現(xiàn)快而亂的現(xiàn)象，事實上全國各地已經(jīng)出現(xiàn)不少這樣的情況。城鎮(zhèn)化過程中容易出現(xiàn)土地城鎮(zhèn)化了，但是人留在農(nóng)村；或者人跑進(jìn)城里了，但是農(nóng)村還留有居住的地方。這就是一個城鎮(zhèn)化過程不合理的現(xiàn)象。通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，把擬復(fù)墾整理的地塊和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊包含在一個項目區(qū)，這樣農(nóng)村城鎮(zhèn)化相當(dāng)于有了一個對口的地方，是有方向的城鎮(zhèn)化。由于是先建再拆（整理），在這個過程中人口和土地是同步城鎮(zhèn)化的，而且是配套的，城鎮(zhèn)化多少土地，就城鎮(zhèn)化多少人口。所以通過這個途徑，可以一定程度上調(diào)控目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的問題。 ?? ?? ??2．有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推動社會主義新農(nóng)村建設(shè) ?? ?? ??通過掛鉤政策的實施，可以使分散的農(nóng)村居民點從自然形態(tài)向規(guī)劃形態(tài)轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)農(nóng)民有序進(jìn)城，引導(dǎo)村莊聚并。通過政策的落實，可以將*基礎(chǔ)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施逐漸融為一體，不僅推進(jìn)了村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施及農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生整治還改善了居民的居住條件131。同時把城鄉(xiāng)放在一個項目區(qū)內(nèi)考慮，首先就避開了傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)界線的問題，一定程度上消除了行政的影響，可以減少工作中的一些障礙（不管是行政區(qū)劃上還是在農(nóng)民工作上）。這樣有利于統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)工作，有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。 ?? ?? ??3．優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用集約度 ?? ?? ??目前我國的居民點的一個顯著特點是多、散、亂，布局和結(jié)構(gòu)不合理。過去農(nóng)村居民點整理往往跟著項目走，滿足項目用地的要求岡。這種模式下整理的目的主要是項目的需要，如新增多少耕地、聚并多少村莊等，往往不把整個區(qū)域的用地結(jié)構(gòu)和土地*的優(yōu)化作為重點，留下許多生態(tài)環(huán)境問題。通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，農(nóng)村居民點整理就在土地利用總體規(guī)劃的控制之下，從而能夠協(xié)調(diào)各項工作，減少遺留問題。另外，由于是有計劃的拆建，農(nóng)村居民點會朝著越來越集中的方向發(fā)展；同時耕地和基本農(nóng)田中的一些居民點會拆除，會相對越來越集中和成片。通過掛鉤政策的實施可以在一定程度上改變居民點“多、散、亂”的特點，使耕地和基本農(nóng)田成片分布，達(dá)到優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和提高土地利用集約度的效果。 ?? ?? ??4．縮減農(nóng)村建設(shè)用地，為地方經(jīng)濟和城鎮(zhèn)建設(shè)爭取到發(fā)展空間 ?? ?? ??這項政策的主要目的，就是要在建設(shè)用地總量不變的前提下尋找城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。隨著我國的經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)，耕地越來越少，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的供給越來越緊張，如何在保證耕地的前提下挖掘城鎮(zhèn)建設(shè)用地，成為亟待解決的問題。而城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，其目標(biāo)是“建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少、質(zhì)量不降低，用地布局更合理的土地整理工作”，完全符合這個要求。通過減少農(nóng)村建設(shè)用地，為城鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展“結(jié)余”出建設(shè)用地指標(biāo)；條件好的地方，還有可能增加耕地。 ?? ?? ?? ??三、掛鉤政策中存在的問題和隱患 ?? ?? ?? ??1．過分追求建設(shè)用地指標(biāo)，忽略了優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、提高耕地質(zhì)量等工作 ?? ?? ??許多地方出現(xiàn)對周轉(zhuǎn)指標(biāo)的關(guān)注度太高，期望值過大現(xiàn)象[5]。地方上一些試點地區(qū)對于指標(biāo)的理解和國土*部的要求是一致的，但是也有一些試點地區(qū)過分關(guān)注周轉(zhuǎn)指標(biāo)，似乎周轉(zhuǎn)指標(biāo)是一切工作的重點?？h市*積極通過整理爭取建設(shè)用地指標(biāo)，先拆后建的現(xiàn)象普遍存在[1]。由于工作沒有按照要求進(jìn)行，趨于片面，必然導(dǎo)致優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、提高耕地質(zhì)量的工作得不到很好的進(jìn)行。 ?? ?? ??2．整理出來的耕地質(zhì)量存在問題 ?? ?? ??耕地的占用和補充之間不僅要達(dá)成數(shù)氧平衡，還要做到質(zhì)量平衡。然而實際工作中，許多地方只注重耕地數(shù)量平衡，出現(xiàn)了“占優(yōu)補劣”的問題（即城鎮(zhèn)建設(shè)占
業(yè)主委員會成立費用
各個地方可能不一樣。。。 我是陜西的，《陜西省物業(yè)管理條例》24條規(guī)定，業(yè)主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業(yè)主大會決定。 不過有一點可以肯定，業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費需要進(jìn)行公示的。 另外，有一些材料，希望對你有幫助。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費問題 ?? 業(yè)主大會是一個決策權(quán)力機構(gòu)，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費通常包括基本辦公設(shè)備購置費用、文件宣傳*復(fù)印制作費用、辦事人員、業(yè)委會委員的基本工作補貼。根據(jù)*建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》第三十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 一是可由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔(dān)，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定 二是可在與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，約定該工作經(jīng)費由物業(yè)管理公司承擔(dān)。例如，有的業(yè)主委員會辦公經(jīng)費從停車費里與物業(yè)公司對半分成，用于召集業(yè)主開會時的礦泉水費用、宣傳告示的筆墨紙張、打字費用、電話費等。按其業(yè)主委員會的規(guī)定，當(dāng)費用在200元以下時，主任可以簽字，超過200元就需要經(jīng)過業(yè)主委員會的討論。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。 法律法規(guī)就如何組建業(yè)主委員會，業(yè)委會該由誰牽頭組織等沒有明確規(guī)定。按理說，業(yè)主委員會由業(yè)主牽頭最好，但目前出現(xiàn)的情況是業(yè)主之間并不熟悉，又缺少聯(lián)系。因此，有關(guān)法規(guī)規(guī)定由開發(fā)商或物管公司來牽頭。但目前法律法規(guī)尚有漏洞，開發(fā)商存在拖欠物業(yè)維修基金、建筑質(zhì)量等問題；而物業(yè)管理公司存在自身的管理水平比較低，及與開發(fā)商是“父子兵”等問題，造成有的開發(fā)商和物管公司都害怕業(yè)主委員會成立之后改聘物管公司，因此，他們的配合并不積極。福州有不少小區(qū)早在幾年前就開始籌備成立業(yè)委會，但是總被開發(fā)商和小區(qū)物業(yè)管理公司以各種理由為借口故意拖延。 ??業(yè)主自身素質(zhì)問題 ??業(yè)委會要如期成立，需要一些*意識強，而且熱心的業(yè)主積極主動去發(fā)動其他業(yè)主，同時也需要大部分業(yè)主的配合?，F(xiàn)在，不少人抱著明哲保身的想法，認(rèn)為多一事不如少一事。他們認(rèn)為擔(dān)任業(yè)主委員會委員既然沒有報酬，也是在浪費時間，因此不愿意牽頭對業(yè)委會的成立持冷漠觀望的態(tài)度。此外，也有個別業(yè)主委員會籌備組的成員被收買，不再代表業(yè)主利益，引起業(yè)主反感，使業(yè)委會的籌備工作陷入困境。 ??業(yè)委會成員津貼問題 ??小區(qū)的事務(wù)很瑣碎，對業(yè)主委員會成員給些補貼也是合理的。國外的一些法規(guī)也規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)委會成員可以收些報酬。我國上海等地目前已經(jīng)出現(xiàn)了業(yè)主委員會主任專業(yè)化、中介化的現(xiàn)象。如上海實行的“小區(qū)經(jīng)理責(zé)任制”，就是由業(yè)主大會聘任專業(yè)人員擔(dān)任業(yè)委會主任來處理日常事務(wù)。因此，福建一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，給予業(yè)委會成員適當(dāng)?shù)慕蛸N將有利于業(yè)委會工作的開展。
業(yè)主委員會任期幾年
安徽富邦裝飾為您解答 國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》沒有規(guī)定任期，但有的省市制定的物業(yè)管理條例規(guī)定了任期，比如山東省物業(yè)管理條例，明確進(jìn)行了規(guī)定：第三十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。 ?? 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員
陜西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳地址誰知道？
陜西省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳，地址：西安 ??新城區(qū) ??新城大院省*大樓9樓； ??陜西省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳附近的公交站: 交大二附院、鐘樓、端履門、北大街、菊花園、五路口(臨時取消)、新城廣場、新民街、東木頭市、民樂園、鐘樓南、少年宮、市體育場。
業(yè)主委員會義務(wù)是什么？
《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令[2007]第504號修訂）第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 ?? ?? 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： ?? ?? ?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； ?? ?? ?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； ?? ?? ?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； ?? ?? ?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； ?? ?? ?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)； ?? ?? ?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作； ?? ?? ?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ?? ?? ?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； ?? ?? ?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； ?? ?? ?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 ?? ?? 第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： ?? ?? ?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； ?? ?? ?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； ?? ?? （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； ?? ?? ?。ㄋ模┌凑?有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； ?? ?? ?。ㄎ澹┌磿r交納物業(yè)服務(wù)費用； ?? ?? ?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 ?? ?? 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 ?? ?? 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 ?? ?? 第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 ?? ?? 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、*建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 ?? ?? 第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣**房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)**的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 ?? ?? 第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定： ?? ?? ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則； ?? ?? ?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約； ?? ?? ?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； ?? ?? ?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； ?? ?? （五）籌集和使用專項維修資金； ?? ?? （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； ?? ?? ?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 ??第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)： ?? ?? （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； ?? ?? ?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ?? ?? ?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ?? ?? ?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施； ?? ?? ?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 ??第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣**房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)**備案。 ?? ?? 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 ?? ?? 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。 ?? ?? 第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 ?? ?? 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。 ?? ?? 管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。 ?? ?? 第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。 ?? ?? 第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 ?? ?? 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣**房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)**，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 ?? ?? 第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合*機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 ?? ?? 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 ?? ?? 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。
業(yè)主委員會成立的條件
第十條 ??房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權(quán)屬的有效證明為依據(jù)。 第十一條 ??業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共有部分實施共同管理，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 第十二條 ??物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。 第十三條 ??未設(shè)立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）**協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項。
業(yè)主委員會的成立流程？
一、成立業(yè)主大會的條件 ??一個物業(yè)管理區(qū)域,具備下列情況之一的,應(yīng)當(dāng)組織召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會: ??1、 ??房屋*并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上; ??2、 ??首個房屋*并交付使用滿2年。 ??二、成立業(yè)主大會的程序 ??1、組建業(yè)主大會籌備組。物業(yè)項目滿足成立條件,業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的,建設(shè)單位(建設(shè)單位已退出的,可由物業(yè)管理企業(yè))應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)***),組建業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。籌備組人員由業(yè)主代表、街道辦事處和建設(shè)單位(包括公有住房*單位)所派人員組成,負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。 ??業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)***)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。 ??2、公告籌備組成員*。籌備組成員*確定后,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)***)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 ??3、首次業(yè)主大會會議籌備工作。籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會議前做好下列工作: ??(1)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、程序和內(nèi)容; ??(2)參照市房產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本,擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案); ??(3)確認(rèn)業(yè)主身份(業(yè)主名冊由建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)提供),確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),印制選票; ??(4)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,組織業(yè)主進(jìn)行推選并予以確認(rèn)、公告; ??(5)確定業(yè)主委員會組**員人數(shù)(3人以上單數(shù))。 ??(6)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 ??4、籌備公告?；I備組應(yīng)當(dāng)將前一條中(1)、(2)、(3)、(4)、(5)項的內(nèi)容在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。 ??5、召開首次業(yè)主大會會議?；I備組應(yīng)按照預(yù)*間組織召開首次業(yè)主大會會議,審議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,并就其他有關(guān)事項進(jìn)行表決。 ??以推選業(yè)主代表方式召開業(yè)主大會的,由業(yè)主代表在會議召開3日前,就會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見,凡需要投票表決的,業(yè)主的贊成、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)須經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)...
業(yè)主委員會組成規(guī)定？
概念編輯 業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。 ?? 一般情況下，業(yè)主委員會有兩種產(chǎn)生方式：1、由業(yè)主或業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生；2、對于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會，然后每個樓委會推選代表，集中而成業(yè)委會；這樣方式形成的業(yè)委會，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理；而樓委會，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。 ?? 業(yè)主委員會的恰當(dāng)人數(shù)，可以按照如下規(guī)則估算：最接近“小區(qū)總戶數(shù)*2%”的單數(shù)。由此可以保證小區(qū)業(yè)主的較高質(zhì)量的溝通覆蓋。比如，對于1000戶的小區(qū)，1000*2%=20，較好的委員數(shù)量為19或21. 2任職條件編輯 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成 業(yè)主委員會 。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件： ?? （一） ??具有完全民事行為能力； ?? （二） ??遵守*有關(guān)法律、法規(guī)； ?? （三） ??遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)； ?? （四） ??熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔； ?? （五） ??具有一定的組織能力； ?? （六） ??具備必要的工作時間。 ?? 業(yè)主委員會委員必須符合下列條件 ?? 1．是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主； ?? 2．能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程； ?? 3．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業(yè)主委員會成員職責(zé)； ?? 4．品行端正無劣跡； ?? 5．熱心公益事業(yè)。 3職責(zé)編輯 1.《物業(yè)管理條例》規(guī)定: ?? 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)： 業(yè)主委員會 （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； ?? （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ?? （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ?? （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施； ?? （五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 ?? 2.《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定: ?? 比如原上海市房屋土地*管理局頒布的《業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本）【滬房地資物[2008]389號】規(guī)定： ?? 業(yè)主委員會除依法履行職責(zé)外，同時履行下列職責(zé)： ?? （一）擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案； ?? （二）擬訂業(yè)主委員會的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定； ?? （三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定； ?? （四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定； ?? （五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定； ?? （六）擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定； ?? （七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報業(yè)主大會決定； ?? （八）對違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理； ?? 3.《業(yè)主委員會工作規(guī)則》的規(guī)定: ?? 業(yè)主大會可以制訂《業(yè)主委員會章程》或者《業(yè)主委員會工作規(guī)則》對業(yè)主委員會的職責(zé)作出更具體的規(guī)定，比如成*房產(chǎn)管理局頒布的《業(yè)主委員會工作規(guī)則》（示范文本）【成房發(fā)[2007]87號】規(guī)定： ?? 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)： ?? （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； ?? （二）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的議案，提交業(yè)主大會會議決定； ?? （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ?? （四）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會會議決定； ?? （五）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會會議決定； 業(yè)主委員會 ?? （六）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會會議決定； ?? （七）根據(jù)業(yè)主的提議，擬訂本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)整方案，提交業(yè)主大會會議決定； ?? （八）初審物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人制訂的年度服務(wù)計劃，提交業(yè)主大會會議決定； ?? （九）提請業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會委員資格，增補業(yè)主委員會委員； ?? （十）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同，并每半年對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行一次全面考核評定。 ?? （十一）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理； ?? （十二）督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用； ?? （十三）督促未按照管理規(guī)約的約定繳存建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的業(yè)主，限期交納建筑物及其附屬設(shè)施維修資金。 ?? （十四）對有關(guān)檔案*、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進(jìn)行妥善保管； ?? （十五）及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定； ?? （十六）協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的關(guān)系，調(diào)處業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛； ?? （十七）加強對物業(yè)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識和能力； ?? （十八）建立業(yè)主委員會接待制度，接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告； ?? （十九）依法忠實履行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定； ?? （二十）定期參加房產(chǎn)管理部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）**、*居民委員會以及房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)與監(jiān)督； ?? （二十一）按規(guī)定建立業(yè)主委員會信用*； ?? （二十二）積極配合*機關(guān)、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）**、*居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關(guān)工作； ?? （二十三）不得以業(yè)主委員會名義從事與本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理無關(guān)的活動，不得組織、參與任何經(jīng)營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機構(gòu)中任職； 4歷史狀態(tài)編輯 2003年，《物業(yè)管理條例》*，它第一提出了“業(yè)主大會”這個概念，并且還把名稱為“業(yè)主委員會”的小組，確定為“業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”的法律地位。 ?? 2007年《物權(quán)法》*，它更從*立法高度確立了業(yè)主組織——業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位。盡管2007年《物業(yè)管理條例》修改之后取消了業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)的限制，但是其決定內(nèi)容和效力還受到《物權(quán)法》第七十六條的限制。把“業(yè)主委員會”規(guī)范為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”[1] ?? 5法律困境編輯 一直以來，中國物業(yè)管理實務(wù)中就存在著業(yè)主委員會法律地位不明、職責(zé)不清、運作不規(guī)范等問題，致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理公司處于強勢地位，在物業(yè)管 業(yè)主委員會 理過程中常常發(fā)生損害業(yè)主合法利益的情況，這種狀況已經(jīng)成為阻礙中國物業(yè)管理朝更高水平發(fā)展的的重要因素。因此，如何使業(yè)主委員會走出這種法律困境，更好的發(fā)揮其在業(yè)主自治中的應(yīng)有作用，成為我們必須共同面對并加以解決的一個課題。 ??困境一：業(yè)主委員會的法律地位不明確 ?? 中國法律規(guī)定的能參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織、*，社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無法得到法律的認(rèn)可和保護。所謂法人是指具有權(quán)利能力和行為能力，依法*享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人必須符合下列四個條件：（1）依法成立；（2）有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費；（3）有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所；（4）能夠*承擔(dān)民事責(zé)任。其他組織又成為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進(jìn)行民事活動的組織。中國《民法通則》沒有關(guān)于其他組織的規(guī)定，但是《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！弊罡?法院關(guān)于適用若干問題的意見對其他組織作了進(jìn)一步的明確，其中第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織，是指合法成立，有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織?！庇纱丝梢?，其他組織是受中國法律認(rèn)可和保護的民事主體之一，主要包括合伙企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人獨資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機構(gòu)和其他不具備法人資格的經(jīng)營實體和公益團體等。 ?? 法人和其他組織的差別主要表現(xiàn)為能否*承擔(dān)民事責(zé)任，法人能夠自己*承擔(dān)民事責(zé)任，與其成員的責(zé)任是嚴(yán)格分離的，如公司的責(zé)任與股東的責(zé)任相互*；其他組織則不能*承擔(dān)民事責(zé)任，其責(zé)任與成員的責(zé)任雖然在一定限度范圍內(nèi)分離，但是成員必須承擔(dān)最終責(zé)任，如合伙企業(yè)超出合伙財產(chǎn)范圍的責(zé)任由合伙人承擔(dān)無限連帶責(zé)任。 ?? 根據(jù)中國《物業(yè)管理條例》（以下簡稱為條例）關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定，業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成并代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織，履行下列六大職責(zé)： ?? 1．制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； ?? 2．選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； ?? 3．選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； ?? 4．決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； ?? 5．制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； ?? 6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 ?? 《條例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行以下五項職責(zé)： ?? 1．召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； ?? 2．代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ?? 3．及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ?? 4．監(jiān)督業(yè)主公約的實施； ?? 5．業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 ?? 經(jīng)過對比后我們可以得出以下結(jié)論： ?? 第一，業(yè)主大會既有制定業(yè)主公約等內(nèi)部規(guī)章制訂權(quán)，又擁有進(jìn)行“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”、“決定專項維修基金的使用、續(xù)籌”等民事活動的資格，還能夠代表全體業(yè)主對公共場地、設(shè)施設(shè)備行使財產(chǎn)權(quán)； ?? 第二，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)負(fù)責(zé)處理業(yè)主大會的日常事務(wù)，對外可以根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理公司簽訂合同，本身沒有*的意思能力； ?? 第三，業(yè)主委員會雖然是依法成立的，但是沒有法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會可以經(jīng)過登記后取得法人資格，所以業(yè)主委員會不是法人。 ?? 業(yè)主委員會 第四，在物業(yè)管理實務(wù)中人們普遍把業(yè)主委員會作為其他組織來對待，但是從法律責(zé)任上分析，業(yè)主委員會委員或者業(yè)主不可能對業(yè)主委員會的行為承擔(dān)最終責(zé)任。 ?? 2003年8月20日發(fā)布的《最高*法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》指出金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，可以以自己的名義提起訴訟；2005年8月15日發(fā)布的《最高*法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》指出業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。根據(jù)這兩個司法解釋，業(yè)主委員會在法律上一般被看做“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。 ?? 困境二：業(yè)主委員會的運作程序亟待規(guī)范 ?? 《條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”，但是對召開業(yè)主大會的條件、業(yè)主委員會的組織保障、對業(yè)主委員會的監(jiān)督、業(yè)主委員會的法律責(zé)任等都沒有具體規(guī)定。 ?? 《條例》規(guī)定“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣**房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉行產(chǎn)生業(yè)主委員會”，沒有具體規(guī)定業(yè)主大會召開的條件（物業(yè)交付時間、入住比例等）。建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣**房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)**）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房*單位）組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。”“籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣**房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?！边@就是說，如果建設(shè)單位不參加業(yè)主大會籌備組，業(yè)主大會就不可能成立，也就不可能產(chǎn)生業(yè)主委員會。而現(xiàn)實生活中建設(shè)單位及前期物業(yè)管理公司出于利益考量（如存在建設(shè)質(zhì)量問題、害怕失去物業(yè)管理地位等）而不愿意成立業(yè)主大會的大有人在，這樣業(yè)主委員會的組建也就不可能順利進(jìn)行。 6業(yè)主公約編輯 主要內(nèi)容: ?? (1)除第一次業(yè)主大會以外，以后各次業(yè)主大會舉行的時間、地點、召集人和主持人； ??(2)業(yè)主大會的職權(quán)； ??(3)業(yè)主大會的議案提交辦法和對議案的表決辦法；(4)業(yè)主委員會候選人的條件和產(chǎn)生辦法； ??(5)業(yè)主委員會委員的人數(shù)和選舉辦法； ??(6)業(yè)主委員會委員的待遇和任期； ??(7)業(yè)主委員會委員的罷免程序； ??(8)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)； ??(9)《業(yè)主公約》的生效條件； ??(10)修改《業(yè)主公約》的條件和程序。
業(yè)主委員會有哪些權(quán)利
根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十五條的規(guī)定，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施； ?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主大會還可以在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中進(jìn)一步明確業(yè)主委員會的職責(zé)，比如上海市房屋土地*管理局頒布的《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本（滬房地資物[2008]389號）提出的業(yè)主委員會職責(zé)： 業(yè)主委員會除依法履行職責(zé)外，同時履行下列職責(zé)： ?。ㄒ唬M訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案; （二）擬訂業(yè)主委員會的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定； ?。ㄈM訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定； （四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定； ?。ㄎ澹M訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定； ?。M訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定； （七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報業(yè)主大會決定； ?。ò耍`反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理； ?。ň牛___________________________ ??。 根據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求*法院予以撤銷。 因此，對于商鋪業(yè)主來講，為實現(xiàn)商鋪的統(tǒng)一管理可以由業(yè)主大會決定授權(quán)業(yè)主委員會對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。當(dāng)然，業(yè)主大會也可以規(guī)定，給予單個業(yè)主招租的權(quán)利，但是應(yīng)該符合商鋪統(tǒng)一管理的相關(guān)規(guī)定。
怎樣規(guī)范業(yè)主委員會運作
一、加強對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和培訓(xùn)。 浦東新區(qū)規(guī)劃土地局，各區(qū)縣房地產(chǎn)局、房管局、崇明縣建委（以下簡稱各區(qū)縣房管部門），應(yīng)有一個部門和專人負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的工作，進(jìn)行業(yè)務(wù)政策指導(dǎo)?？梢晿I(yè)主委員會的分布情況，劃片就近組成若干小組開展工作交流。應(yīng)自6月份起分期分批對轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會正副主任進(jìn) 行培訓(xùn)。重點幫助他們樹立自治管理、維護業(yè)主合法權(quán)利的觀念和責(zé)任感，幫助他們正確行使業(yè)主委員會的職責(zé)，提高業(yè)主委員會的運作水平。 二、建立業(yè)主委員會工作制度。 業(yè)主委員會應(yīng)建立自身工作制度，定期召開委員會議，研究決定重大事項；定期召開管房小組聯(lián)絡(luò)會議，了解業(yè)主對物業(yè)管理的意見和要求。建立業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位例會制度，在正常情況下，每月開一次例會，互通情況，檢查管理服務(wù)計劃的執(zhí)行情況，研究和解決有關(guān)問題。 三、簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。 業(yè)主委員會要按照《辦法》第16條的規(guī)定，同物業(yè)管理單位簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。目前，有些物業(yè)管理合同尚未簽訂，雙方的權(quán)利與義務(wù)尚未明確，不利于物業(yè)管理的正常運作。 物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后，應(yīng)于十五日內(nèi)報送所在地房管部門備案。 物業(yè)管理服務(wù)合同一經(jīng)簽訂生效，業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位是委托與被委托的合同關(guān)系，是兩個平等的民事主體，雙方均應(yīng)遵守合同所約定的權(quán)利和義務(wù)。 四、審議年度修繕管理計劃。 物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)管理單位應(yīng)依據(jù)合同和*規(guī)定的收費規(guī)定，制訂住宅維修、設(shè)備保養(yǎng)、公共設(shè)施維護及保安、保潔等年度計劃目標(biāo)、財務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審議同意后，由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)實施。業(yè)主委員會應(yīng)對物業(yè)管理單位實施年度計劃的進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行檢查和 監(jiān)督。 五、管理三項基金。 公有住宅售后籌集的住宅修繕基金、公共設(shè)施修繕基金和高層電梯水泵更新基金，統(tǒng)一由市公積金管理中心委托市建行管理，具體帳務(wù)由物業(yè)管理單位進(jìn)行*作。業(yè)主委員會對三項基金的使用要嚴(yán)格把關(guān)，一是?？顚Ｓ?，二是帳目公開，定期公布。為了管好用好三項基金，應(yīng)于年終委 托有資質(zhì)的審計會計單位，就三項基金的使用進(jìn)行審計，并向業(yè)主代表大會報告。 六、督促業(yè)主遵守房屋使用公約和業(yè)主公約。 維護物業(yè)的完好和設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，創(chuàng)造一個整潔、優(yōu)美、安寧的住宅區(qū)域，需要物業(yè)管理單位提供的全方位的管理服務(wù)，更有賴于全體業(yè)主遵守業(yè)主公約，遵守《辦法》第18條相鄰住戶準(zhǔn)則和第21條六禁止行為規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)加強對業(yè)主使用房屋行為規(guī)范的教育，對違反規(guī) 范的加以阻止，并提請有關(guān)部門予以處理。 七、協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理單位的關(guān)系。 業(yè)主委員會要協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理單位的關(guān)系，支持物業(yè)管理單位依照法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，行使職權(quán)。要按《辦法》第40條規(guī)定，督促業(yè)主按規(guī)定交納物業(yè)管理費和應(yīng)付之服務(wù)費。 八、協(xié)調(diào)*管理與物業(yè)管理的關(guān)系。 業(yè)主委員會要積極爭取街道、里委等相關(guān)部門的支持，理順*管理與物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，按各自的職責(zé)開展工作。 九、解決業(yè)主委員會必要的辦公場所。 新建住宅小區(qū)和*公有住宅的小區(qū)，售房單位應(yīng)設(shè)法提供業(yè)主委員會辦公場所。若一個街坊小區(qū)有兩個以上售房單位的，提供的辦公用房由售房單位按原產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān)。 十、落實業(yè)主委員會辦公經(jīng)費。 住宅小區(qū)中有利用公共設(shè)施經(jīng)營服務(wù)收入的，如車輛泊位收入等，應(yīng)該從收益中提留，作為業(yè)主委員會辦公費。沒有公共設(shè)施經(jīng)營服務(wù)收益的小區(qū)，業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的解決渠道由業(yè)主代表大會討論決定（或向業(yè)主收取，或在住宅維修基金利息中列支）。未*的公房，按公私產(chǎn)比 例從租金收入中列支。有關(guān)辦公費使用情況應(yīng)每年向業(yè)主代表大會匯報。
業(yè)主委員會在哪里備案
業(yè)主委員會備案申請表 ?? ??業(yè)主委員會名稱 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??備 ?? ??案 ?? ??日 ?? ??期 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??年 ?? ?? ?? ?? ??月 ?? ?? ?? ?? ?? ??日 ?? ?? ??填 ?? ??報 ?? ??說 ?? ??明一、本表是業(yè)主委員會備案的重要依據(jù)。申報單位要認(rèn)真閱讀并理解表格、說明及相關(guān)法規(guī)、政策，如實填報，對填寫本表內(nèi)容及所有報送*的真實性負(fù)責(zé)。二、本表用藍(lán)色或黑色墨水填寫，字跡要正規(guī)、整潔、清楚。本表也可到物業(yè)所在地的物業(yè)行政主管部門*，統(tǒng)一以A4紙打印。三、報送本表的同時提交以下*：1、業(yè)主大會成立申請書；2、業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表；3、業(yè)主委員會候選人投票結(jié)果匯總表；4、業(yè)主大會表決事項結(jié)果匯總表；5、業(yè)主委員會委員業(yè)主證明文件復(fù)印件及*復(fù)印件（須提交原件核實）；6、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則（加蓋居委會公章）；7、業(yè)主大會決定的其他重大事項；8、其他相關(guān)材料。四、本表一式兩份，屬地街（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）留存一份，區(qū)建設(shè)環(huán)保局留存一份。業(yè)主委員會 ??名 ?? ??稱 ??主 ?? ??任 ??委員人數(shù) ??副主任 ??候補委員人數(shù) ??執(zhí)行秘書 ??辦公地址 ??開發(fā)建設(shè)單位名 ?? ??稱 ??負(fù)責(zé)人 ??電 ?? ??話 ??物業(yè)管理單位名 ?? ??稱 ??管理性質(zhì)前期物業(yè) ??（ ?? ?? ?? ?? ??）業(yè)主聘用 ??（ ?? ?? ?? ?? ??）負(fù)責(zé)人 ??電 ?? ??話 ??物業(yè)管理區(qū)域房屋座落 ??項目屬地街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)） ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??*（村）物業(yè)類型住宅（ ?? ?? ?? ??）商業(yè)（ ?? ?? ?? ??）其他（ ?? ?? ?? ??）占地面積㎡棟 ?? ??數(shù) ??棟總建筑面積萬㎡總套數(shù) ??套入住時間 ??入住率 ??%業(yè)主大會會議情 ??況會議時間 ??會議形式書面（ ?? ?? ?? ?? ??）現(xiàn)場大會（ ?? ?? ?? ??）總業(yè)主人數(shù) ??總建筑面積 ??發(fā)放選票數(shù) ??收回選票數(shù)有效票 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??棄權(quán)票 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??廢票 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??其他通過表決事項業(yè)主人數(shù) ?? ?? ?? ??人占總?cè)藬?shù)的%%通過表決事項房屋面積㎡占總面積的%%
業(yè)主委員會權(quán)限有哪些
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； ?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施； ?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主大會還可以在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中進(jìn)一步明確業(yè)主委員會的職責(zé)，比如上海市房屋土地*管理局頒布的《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本（滬房地資物[2008]389號）提出的業(yè)主委員會職責(zé)： 業(yè)主委員會除依法履行職責(zé)外，同時履行下列職責(zé)： （一）擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案; ?。ǘM訂業(yè)主委員會的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定； （三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定； ?。ㄋ模M訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定； ?。ㄎ澹M訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定； ?。M訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定； （七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報業(yè)主大會決定； （八）對違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理； （九）____________________________ ??。 根據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求*法院予以撤銷。 因此，對于商鋪業(yè)主來講，為實現(xiàn)商鋪的統(tǒng)一管理可以由業(yè)主大會決定授權(quán)業(yè)主委員會對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。當(dāng)然，業(yè)主大會也可以規(guī)定，給予單個業(yè)主招租的權(quán)利，但是應(yīng)該符合商鋪統(tǒng)一管理的相關(guān)規(guī)定。 希望您采納謝謝
業(yè)主委員會有哪些職權(quán)
1.召集和主持業(yè)主大會； 2.執(zhí)行業(yè)主大會的決議； 3.向業(yè)主大會提出修改《業(yè)主大會公約》、《業(yè)主委員會章程》的議案或其他議案； 4. 占有、使用和處分公共財產(chǎn)，收取公共財產(chǎn)的收益； 5.占有、使用和處分公共維修基金，收取公共維修基金的收益； 6.收取和支配物業(yè)管理費； 7.與水、電、燃?xì)?、暖氣等供?yīng)商，或者與電話、物業(yè)管理、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)商，或者與律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、公證處等社會中介機構(gòu)簽訂合同，行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)和承擔(dān)可能的法律責(zé)任； 8.雇用業(yè)主委員會的工作人員，決定業(yè)主委員會工作人員的報酬，行使勞動合同的權(quán)利，履行勞動合同的義務(wù)和承擔(dān)可能的法律責(zé)任； 9.制定和執(zhí)行小區(qū)的管理制度； 10.當(dāng)業(yè)主違反《業(yè)主大會公約》、業(yè)主大會決議、業(yè)主大會制定的基本管理制度、或物業(yè)管理委員會制定的管理制度時，或者當(dāng)公共財產(chǎn)受到損害時，代表全體業(yè)主提起訴訟或非訴訟程序。
西安市家裝委員會
還是發(fā)展的比較好的 不錯
業(yè)主委員會章程范本哪位有？
關(guān)于成立BOBO城業(yè)委會的同意書作為BOBO城的業(yè)主，我強烈要求成立由我們業(yè)主組成的業(yè)委會，合法地行使我們業(yè)主的權(quán)利，保護我們業(yè)主的合法利益。在此，我感謝并支持我們業(yè)主中的各位志愿者們的工作，以下*為我自愿提供：1、房屋產(chǎn)權(quán)證號碼： ??2、房屋住址： ??3、產(chǎn)權(quán)人姓名： ??4、具體聯(lián)系電話： ??業(yè)主簽名：年 ??月 ??日----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------BOBO城業(yè)委會委托書本人是 ??幢 ??室業(yè)主，在BOBO城業(yè)委會組建成立大會時，因本人有工作事務(wù)和外出等原因，無法及時參加，但為了表示對BOBO城業(yè)委會成立的支持，特委托 ??代理BOBO城業(yè)委會組建成立大會的具體事務(wù)，并隨本委托書附上本人的房產(chǎn)證和*，并祝BOBO城業(yè)委會組建成功。業(yè)主簽名：年 ??月 ??日-------------------------------------------------------------------------------------------------------房屋產(chǎn)權(quán)證粘貼處本*僅作為成立BOBO城業(yè)委會之用業(yè)主*粘貼處本*僅作為成立BOBO城業(yè)委會之用
業(yè)主委員會制度哪位了解？
業(yè)主委員會制度 《條例》實施以前，各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則。在實踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當(dāng)利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問題，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責(zé)、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、資格條件、職責(zé)、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進(jìn)行。 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，加強監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 一、業(yè)主 (一)業(yè)主的概念 《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。由于我國實*屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權(quán)在事實上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。因此，將業(yè)主定義為“房屋的所有權(quán)人”，并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。 我國對房地產(chǎn)管理實行權(quán)證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權(quán)人主要憑據(jù)是房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。屬于自然人的房屋，房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的姓名，屬于法人或其他組織的房屋，房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的組織名稱。 現(xiàn)實物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)*持有人;二是房屋共有權(quán)*持有人;三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)*和房屋共有權(quán)*的購房人。 (二)業(yè)主的權(quán)利 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權(quán)享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。 《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括： 1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) 物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。 2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員，業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。 3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會內(nèi)部運作機制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會文事規(guī)則，或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。 4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的決定權(quán)，是通過參加業(yè)主大會會議，在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利。在業(yè)主大會會議上，業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的具體辦法，或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法，對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進(jìn)行投票，作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。 5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé)，為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權(quán)利，同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。 6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責(zé)，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責(zé)，保護業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議;有權(quán)知曉業(yè)主委員會的運作情況;有權(quán)了解業(yè)主委員*作出的各項決定的理由;有權(quán)查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文件;有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。 7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔案材料;有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進(jìn)行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。 8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此，每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。 9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照*規(guī)定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有，其是否完好，運行是否正常，不僅關(guān)系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護和使用，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。 10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 除以上權(quán)利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。如在物業(yè)受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權(quán)利;有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利;有為維護業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)行投訴和控告的權(quán)利等。
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